三叶草策略率先突围闽系房企账面上“盈利”了

问道者 | 杜一用

当一众闽系房企还深陷在债务泥潭里时，旭辉控股率先完成债务重组后，迎来了一份久违的扭亏为盈财报。只是，旭辉的“盈利”财报能否持续，还面临巨大挑战。

旭辉控股的发展轨迹和不少闽系房企颇为相似。创始人林中1988年从南平考到厦门大学，那个时候的大学生还可以包分配。林中不想按步就班，他放弃了更加安逸的机关生活，选择到一家房地产公司搞销售。销售既能锻炼人，还有更多发财机会。

干了一年销售，林中攒了点钱。他凑了9万块在厦门买了一套房子。九十年代初的厦门，正处于扩大开放进入新一轮经济腾飞的早期，房价蓄势待涨。林中买的房子第二年就涨到了23万元，他一下子就被房地产的财富魔力吸引住了。随之，他成立了永升物业服务公司，帮开发商做销售代理，赚到了人生当中的第一笔大钱。

这其实也是不少闽系房企的成长轨迹，或者从承接施工工程攒到了第一桶金，最后都转向了利润更高，拥有更多主动权的地产开发。林中起了个好头后，后来两个弟弟林伟和林峰都相继加入了进来，三兄弟组建了闽系房企中最铁杆的“兄弟连”。林氏兄弟在1994年开发了第一个项目，即位于松柏湖边上的永升新城。从那个时候起，林氏兄弟由“卖房的”进阶为“建房的”。

按照媒体的说法，林中在创业初期就定下了一条影响旭辉三十年的经营原则：“不捂盘、高周转、高去化”。后来的事实证明，正是这套逻辑让旭辉躲过了不少次生死劫。创业初期开发的第一个项目因为信守这条原则，得以快速回笼资金，躲过了亚洲金融危机这一劫。

2000年林氏兄弟挥师北上，把永乐物业的总部迁往上海。林中发现了个问题，厦门全市一年的房地产销售盘子才100亿元，这样的盘子根本撑不起他的野心。只有走出厦门才有更广阔的天地，而上海无疑是放眼全国的最佳据点。

现在去看，2000年差不多是房地产黄金二十年的起点，林氏兄弟迁都上海，无疑站在了更高的起点。十二年后，以上海为中心，林氏三兄弟带着旭辉控股在香港上市了。接下来的五年，旭辉控股开启了狂飙模式，到2017年旭辉跻身“千亿房企”行列。也就是在这一年，林氏兄弟以170亿元身家登上各种富豪榜。

2021年地产寒冬来了。当一家家曾经的地产巨接连倒下，旭辉控股也未能独善期身。2022年11月，向来稳健的旭辉控股暂停支付境外债本息，正式出险。按照公开信息，到2024年，旭辉控股总负债2042亿元。

在化债方式上，林中与一些同行选择逃避不太一样。林中选择了一条最艰难的路：面对面，把债谈下来。他开始频繁往返于上海、香港两地，与金融机构、债权人代表面对面商谈。同时筛选买家卖资产，上海总部大楼恒基旭辉中心被摆上货架。为了还债，2023年12月，旭辉忍痛割肉，一个月三度处置资产。但到2025年中报，仍然负债1969亿元。

但林中的努力没有白搭。2025年5月12日，57岁的林中时隔三年公开露面，召开境外重组债权人说明会。最终，境外债重组方案获得近90%债权人支持，债务重组成功。最后敲定的重组方案是“债务打折、延期、转股”，以时间换空间，林氏兄弟争取到了喘息窗口。

旭辉控股2024年巨亏71亿元，到2025年中报仍然亏损64亿元。今年3月16日预告2025年全年将扭亏为盈，盈利170-190亿元。

不过，现在说旭辉脱险还为时尚早。从公告来看，旭辉此次能够盈利的关键来自于重组收益，通过债务打折、延期、转股，有400多亿元原本要还的债务现在不用还了，这部分就变成了公司的收益。实际上，撇开重组收益，旭辉经营产生的亏损仍然达到75-90亿元之间。因此，这笔重组收益只是减轻了旭辉的还债压力，并没有给公司带来增量资金。

重组后的旭辉控股主业仍然以房地产为中心。在房地产黄金时代一去不复，市场持续下行的大背景下，林氏兄弟想靠房地产打翻身仗并不容易。